Náklady vyvlastnění

Na JinémPrávu píše nový šéf Justiční akademie Jan Petrov o nákladech vyvlastnění, které nese vyvlastňovaný a s jejichž náhradou zákon o vyvlastnění nepočítá (ač by - jak plyne z Petrovem citovaného nálezu Ústavního soudu - evidentně měl). K po L&E stránce výbornému postu bych sám asi doplnil ještě následující dva typy nákladů, které by měly být brány do úvah o adekvátních náhradách za vyvlastnění:

3) Snížení hodnoty nemovitosti v důsledku zamýšlené výstavby a obecně pokles cen nemovitostí v místě obvyklých
Pokud se již veřejně hovoří o tom, že v daném území se bude stavět určitá infrastruktura, pro níž v úvahu připadá vyvlastňování, sníží se ceny nemovitostí v daném území a v přilehlém okolí (zvlášť významné to bude v u nás dosti častém případě, kdy nebude předem jisté, kudy konkrétně ta např. dálnice přesně povede). Přitom k nějakému poklesu cen (tržní hodnoty) dojde již před zahájením samotného řízení o změnách v územně-plánovací dokumentaci (s tím, že by se náhrady za vyvlastnění měly určovat z cen nemovitostí před změnami těchto kvazinormativních dokumentů počítá třeba návrh změny vyvlastňovacího zákona). Uvedené se bude týkat ovšem především pozemků a staveb určených k bydlení, v případě zemědělské půdy (jejímž prostřednictvím lze dělat obstrukce či se na náhradách docela slušně spekulativně obohatit - to má mimochodem odkazovaný návrh novely vyvlastňovacího zákona prý také řešit, no uvidíme...) nebo průmyslových objektů může jejich hodnota naopak dokonce vzrůst.

Zároveň je zřejmé, že pokles cen se nebude dotýkat jen posléze bezprostředně vyvlastňovaného, nýbrž dopadne na většinu vlastníků nemovitostí v okolí dané infrastrukturní stavby (nikdo nejspíše nechce mít dům hned u dálnice; ale naopak - pokud by se mělo jednat např. o stavbu vodní nádrže, může to ceny obytných staveb v okolí spíše zvýšit). Tito vlastníci pak na tom budou dost možná ještě hůře než ten, jehož nemovitost byla vyvlastněna a dostal za ni, i když třeba ne zcela adekvátní, náhradu, a sice protože sami nedostanou (až na, budou-li mít štěstí, nějakou tu obludnou protihlukovou stěnu za 150 milionů Kč za plotem) náhradu zhola žádnou, a přitom pokles ceny jejich nemovitostí může být obrovský. Problém je v tom, že toto by již bylo třeba řešit plošnou redistribucí (či Pigouvským zdaněním, zde pak ale není jisté koho - zřejmě všech uživatelů daného infrastrukturního objektu), se všemi s tím spojenými problémy a kontroverzemi...

4) Transakční náklady (v užším smyslu)
V podstatě náklady toho, že vyvlastňovaný musí danou situaci vůbec řešit, přičemž se musí především ve značné míře vyrovnávat s informační asymetrií oproti vyvlastniteli (vyvlastnitel má přitom v současnosti rozsáhlou a striktní informační povinnost, což docela dobře odpovídá tomu, o kolik silnější je jeho postavení oproti vyvlastňovanému - tuto jeho povinnost však zmiňovaný návrh jednoznačně chybně ve velké míře odbourává...). Nedílnou součástí těchto nákladů budou dále též náklady příležitosti vyvlastňovaného.